Когда лопнет ипотечный пузырь для россиян?
Ипотечных кредитов становится все больше. На сентябрь 2018 года долг по жилищным кредитам, выданным в РФ, составил 6 триллионов рублей. Инфляция, отсутствие роста зарплат, недостаточная разборчивость при выдаче заемных средств привели к созданию «ипотечного пузыря».
Общая ситуация с ипотекой
Ставка по кредитным программам на покупку жилья за три года снизилась на 2,73%. Если в целом темпы выдачи новых кредитов снизились, то по ипотеке желающих получить недвижимость по выгодны ценам меньше не стало. Как свидетельствует статистика, доля ипотеки в общей массе кредитов физическим лицам составила 44,2%.
К апрелю 2018 года в условиях рекордного снижения ставок до 9,6%, общий ипотечный долг россиян увеличился на 19%. Подобное падение ставок вписывается в динамику на рынке кредитования, однако целевой ориентир ожидается еще ниже.
В августе премьер-министр выразил пожелание работать над дальнейшим снижением процента по жилищным кредитам, обращая внимание и на значимость развития ценных бумаг, связанных с ипотекой.
Положительная динамика востребованности ипотеки лишь отчасти объясняется падением ставок. Первый триллион рублей ипотечной задолженности россиян зафиксирован в феврале 2010 года, а к 2016 году задолженность по выданным жилищным займам составила 4,3 триллиона рублей. В 2018 году объемы достигли рекордных значений в 6 триллионов рублей.
Несмотря на общее положительное впечатление благополучия, позволившего купить квартиры по сниженным в кризис ценам, существуют более серьезные перспективы, особенно, если учесть повышение ставки регулятора и пересмотр прогноза инфляционных ожиданий.
По мнению ЦБ, увеличение ставки регулятора предусматривает ограничение рисков инфляции. В условиях замедленного роста инфляции, кредитным организациям можно снизить требования к ставке. Поскольку больший объем кредитов представлен жилищными займами для населения, для регулятора это, в первую очередь, относится к ипотеке.
Если предположить, что инфляция сохранится в прежних значениях, такой сценарий вполне обоснован и жизнеспособен. Однако пока обстоятельства не дают поводов надеяться на прежние прогнозы. Последний вариант инфляционных ожиданий – 4,0% к концу года. Повышение ставки в условиях роста долговой нагрузки граждан (почти 25% всех доходов россиян уходят на кредитные выплаты) представляет наибольшую проблему.
Что вызывает тревогу?
Агентством ипотечного кредитования (АИЖК) разработана стратегия, по которой объем к 2020 году должен увеличиться на 100%. Если перевести в цифры, долг заемщиков достигнет 10 триллионов рублей.
Эксперты пока не видят причин для стремительного роста. Подобные ожидания нереализуемы без поднятия показателей банковских рисков. Пока банки гибко реагируют на меняющуюся ситуацию, пересматривая стандарты оформления кредитов. Поскольку ожидается замедление спроса, конкуренция будет только расти.
Как утверждает представитель SP Global Ratings, Борис Копейки, в зоне особого риска увеличение числа выдачи займов с минимальным взносом и слишком демократичными требованиями к заемщикам и их доходам. Остается следить за объемом накопившегося долга и динамикой в жилищном кредитовании.
Аналогичные опасения выражает ЦБ РФ, однако предпринимаемые меры недостаточны и не дают нужного эффекта. С 2017 года в российских банках смягчают требования к ипотечным клиентам. Несмотря на то, что риски по займам с минимальным взносом выше, общая доля заемщиков, готовых предоставить меньше 20% из личных сбережений, увеличилась с 14 до 42,4%. Суммарный долг ипотек с минимальным взносом достиг 0,8 триллиона рублей. К 01.04.2018 года 15% банковских портфелей представлены займами с показателем LTV более 80%. Под аббревиатурой скрывается отношение суммы долга к справедливой стоимости недвижимости.
В 2018 году число ипотек с взносом до 20% не уменьшилось и достигло 44% за 1 квартал. Это вызвано тем, что обстоятельства, сопутствующие ипотечной сделке, остаются благоприятными – ставки банков, цены, отсутствие необходимости в крупных сбережениях. По-прежнему действуют кредитные программы с первоначальным взносом до 15%, которые пользуются спросом, несмотря на ввод повышенных коэффициентов риска по кредитам в начале 2018 года (при взносе выше 10% — 150%, при взносе до 10% — 200%).
Если банки продолжат придерживаться той же политики, новых повышений коэффициентов не избежать. Ближайшее повышение назначено на начало 2019 года, когда коэффициент риска вырастет до 200% по займам с минимальным взносом.
Помимо повышения коэффициента риска, ЦБ проводит мероприятия по ограничению рисков долговой нагрузки. Так, банком России вводится параметр долговой нагрузки человека, который станет обязательным с 01.10.2019 года. Рынок ипотечного кредитования, по распоряжению ЦБ РФ, будет придерживаться общепринятых стандартов.
Почему нужно беспокоиться?
Анализ ситуации на финансовом рынке, проведенный ЦБ РФ, показывает, что рост доли ипотечных займов в банковских активах ведет к усилению рисков, связанных с различием в срочности активов и пассивов. В момент перехода к повышению кредитных ставок возникнет высокая подверженность процентному риску у кредитора.
По словам главы ЦБ РФ, российские условия не предполагают ситуации «надутого пузыря». Как утверждает Набиуллина, на рынке недвижимости не усматривается симптомов развития «пузыря», как и самих рисков. В задачи Центробанка входит постоянный контроль за ипотечным кредитованием, поскольку это чувствительный рынок, требующий безрискового развития.
Есть и иное мнение, высказываемое экспертами банковского сектора, о том, что при последующем снижении процентов по ипотеке негативные тенденции усугубятся. Пониженные стандарты ипотечного кредитования в будущем приведут к сложностям, если рынок недвижимости в условиях кризиса рухнет. Об этом говорит Александр Данилов. представитель Fitch Ratings.
Усугубление инфляции, дальнейшее развитие финансового кризиса, рост кредитной задолженности по ипотечным продуктам с минимальными взносами — список возможных проблем, с которыми сталкивается российский банковский сектор неполный. Сюда относят и жилищные займы, по которым первый взнос представлен нецелевым займом, вместо личных накоплений. По различным оценкам, около 3% физических лиц, оформивших ипотеку, кредитовались в 2018 году для создания первого взноса вместо личных накоплений.
Учитывая, что доля ипотечного долга достигла 45%, а общая сумма задолженности превысила 14 триллионов рублей, российскую банковскую сферу ждут сложные времена.