Как снизить ставку по семейной ипотеке до 6%

Несмотря на снижение цен на недвижимость, интерес покупателей к высокозатратному приобретению так и не появился. Даже анонсированная в конце 2017 года программа 6-процентной ипотеки не смогла внести оживление на рынок квартир. Проблема нехватки доступного жилья для семей, воспитывающих детей по-прежнему стоит остро. Можно сколько угодно рассуждать на тему причин отсутствия интереса у россиян к подобной программе. Уже в 2018 году стало ясно, что программа не работает и нуждается в коррекции.

Ранее программа позволяла семьям, где в 2018 году родился второй малыш, получить скидку на жилье в виде фиксации 6-процентной ставки на 3-летний период. Но многие посчитали такой срок недостаточным, поскольку банк сохранял право поднять ипотечную ставку сразу по окончании действия льготы. В апрельских поправках, внесенных в 2019 году, учли несовершенства прежней редакции, и увеличили срок льготного кредитования. Однако вопросы по применению новой схемы ипотечной программы нуждаются в дальнейших пояснениях.

Причины появления 6-процентной ставки?

Постепенное снижение кредитного процента привело к падению прибыли банков почти вдвое. Еще 8-10 лет назад ипотечные кредиты оформляли под 15-18% годовых. К 2017 году ипотечная ставка достигла 10-11 процентов и создались все предпосылки для дальнейшего падения. На фоне падающей ипотечной ставки и возникла идея фиксации 6% с доплатой оставшихся процентов из средств госбюджета.

В условиях падения спроса и покупательской способности темпы приобретения нового жилья значительно замедлились. Многие россияне посчитали слишком рискованным оформление ипотечных сделок на фоне продолжительного падения цен и отсутствия финансовой стабильности.

С учетом представленных ниже доводов, появление программы субсидирования ипотеки – явление ожидаемое, правда в эффективности некоторых положений возникают сомнения.

К 2018 году Россия пришла со следующими результатами:

1. Прогнозный уровень инфляции не превышал 3 процента, а значит ставка рефинансирования от ЦБ РФ должна была снижаться. У банков появился шанс сохранить процентную прибыль даже при снижении кредитной ставки по программе. Государству проще компенсировать разницу в 2-3 процента, чем брать ответственность за ипотечную переплату в 5-10 процента.
2. После серьезных испытаний с падением стоимости ресурсов на экспорт, в 2018 году наступило относительное затишье, с приемлемой ценой нефти, подпитывающей бюджет РФ. Прошедшие президентские выборы дали понимание, какого направления будет придерживаться страна, способствуя общей экономической стабилизации.
3. Интерес к ипотеке неслучаен. Она относится к наиболее надежным источникам дохода кредиторов, а риски покрываются страховкой и залоговым обеспечением. По разным оценкам, просрочка по ипотечным платежам составляет не более 3 процентов.
4. Негативные явления в строительной сфере вынуждали принимать меры, чтобы вывести отрасль из стагнации. Если до 2017 года строительные компании опирались на потребности ипотечных клиентов, прекращение государственных программ угрожало еще большими проблемами со строящимися объектами. Поскольку падение цен на рынке вторичного жилья было более ощутимым, часть оставшегося покупательского спроса переместилась в зону вторичного сектора. Застройщики столкнулись с ситуацией реальной угрозы нехватки финансирования для завершения строительства в связи с минимальным интересом заемщиков.

Учитывая реальную потребность в стимулировании спроса на ипотечные предложения и оживлении рынка недвижимости, вмешательство государства в виде фиксированной 6-процентной ставки по кредитной программе – закономерный и своевременный ответ на сложившуюся ситуацию.

Условия первоначального законопроекта опубликованы 10.01.2018 в Постановлении Правительства РФ №1711. Однако практика показала, что программа нуждается в доработке.

Кто сможет воспользоваться семейной ипотекой?

Если в российской семье ожидается пополнение при наличии уже рожденного малыша, выполнить условия программы льготной ипотеки будет несложно.

Требования к участникам ипотечной госпрограммы:

1. Наличие минимум двух несовершеннолетних, один из которых рожден в 2018 году и позже. По данным Министерства финансов РФ, реализовать право на льготное кредитование жилья смогут до полумиллиона семей.
2. Аналогичные условия с 2019 года предлагают семьям с 3 и более детьми.
3. Наличие российского гражданства у родителей и, соответственно, у детей. Чтобы получить право на 6% ипотеку, необходимо российское гражданство у обоих родителей (супругов). Ограничение не распространяется на со-заемщиков, если им не является супруг. Невозможно привлечь в заемщики и биологического отца, если сведений о нем нет в свидетельстве о рождении ребенка, однако на роль со-заемщика по программе он подходит.
4. Ипотечная недвижимость располагается в пределах РФ. Госпрограмма не кредитует приобретение зарубежной собственности. Только российские заемщики и только в РФ могут получить льготу.
5. За исключением Дальневосточного региона, для оформления выбирают собственность из первичного рынка жилья. При заключении ипотечной сделки на Дальнем Востоке это требование снимают.

Указанные выше 5 параметров действуют, начиная с апреля 2019 года и далее. Помимо снижения требований к участию в госпрограмме, правительство вводит еще ряд изменений, цель которых сделать льготную программу реальным рычагом по решению жилищных проблем и увеличению рождаемости.

Важные изменения в программе 2019 года

Банк, предлагая ипотеку, диктует свои условия, включая ставку по кредиту. Поскольку прежний вариант программы фиксировал ставку только на 3-8 лет, оставались опасения, что кредитор значительно повысит процент после окончания срока программы. Банк мог держать ставку на уровне 6 процентов, а позже поднять ее до 15% на законных основаниях, если ключевая ставка Центробанка увеличилась до 13%. В апреле 2019 года такая позиция становится невозможной – 6% закрепляются на весь период погашения независимо от длительности.

С апреля 2019 года госпрограмма ипотечного кредитования работает по-новому. Изменения затронули практически все пункты программы:

1. Ставка. Как уже ранее упоминалось, 6% сохраняются на любой период кредитования – 10-20-30 лет. Государство обеспечивает поддержкой вплоть до последней выплаты.
2. Количество несовершеннолетних. Участие в льготном кредитовании доступно гражданам, имеющим не менее 2 детей, последний из которых родился после 01.01.2018 (исключение для Дальнего Востока – рождение ребенка после 01.01.2019 года). Получить фиксированную ставку вправе семьи с 2, 3, 4 детьми и более.
3. Срок оформления льготной ипотеки продлен до марта 2023 года, если в семье появится второй малыш в течение второго полугодия 2022 года.
4. Право на рефинансирование действующего договора. Путем заключения допсоглашения банк должен пересмотреть ставку по выданному ранее кредиту, оформив участие заемщика в госпрограмме при появлении второго и последующих детей. Ранее такая возможность была только в рамках отдельного договора с прохождением сложной процедуры согласования и подготовки новых документов. Теперь все решается через «допник» к текущему договору.

Отдельного рассмотрения заслуживают условия для оформления ипотеки на Д.Востоке.

Особый тариф для жителей Дальневосточного округа

Поскольку программа была рассчитана на поддержку рынка первичной недвижимости и увеличение спроса на строящееся жилье, многим пришлось отказаться от оформления льготы, ведь цены на вторичку более доступны, чем на новые объекты. У граждан, проживающих на Дальнем Востоке, появился шанс оформить приглянувшийся объект, уже сданный в эксплуатацию, если он находится в пределах сельских поселений.

Еще одна приятная новость – фиксированный процент составит 5% годовых вместо стандартной 6-процентной ставки.

Единственное условие – появление на свет нового гражданина РФ с 01.01.2019 года.

Пересмотр максимальных лимитов программы с фиксированной ставкой

Кредитный лимит имеет два ограничения:

1. По льготной ставке банк готов кредитовать в пределах 12 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге и не более 6 миллионов рублей в остальных регионах.
2. Общий лимит кредита может быть больше. Он ограничен платежеспособностью клиента и правилами конкретной программы.

С апреля 2019 года сохраняется право использования маткапитала, однако он учитывается в общей сумме максимально доступного льготного лимита. Например, если оформляется ипотека на квартиру с маткапиталом, банк выдаст не более 5,547 миллиона рублей (из суммы вычли 453 тысячи рублей по программе семейного капитала).

Как оформить участие в программе с льготной ставкой?

Если семья отвечает условиям 6-процентной ипотеки, она вправе обратиться в любой банк, работающий с госпрограммой. Не каждый банк подойдет для оформления льготы. Список кредитных учреждений, которые будут получать субсидии государства, определят на основании поданной в Минфин заявки.

Для поддержки льготного ипотечного кредитования из бюджета уже выделено около 600 миллиардов рублей. Они будут распределены в виде компенсаций по каждой оформленной льготной ипотеке из расчета разницы между текущей ставкой и фиксированными 6%. Например, при ставке в 10% банк вернет за счет государства 4% процентной переплаты. Для сельских жителей Дальнего Востока компенсируют 5% при аналогичных условиях.

Объект финансирования следует выбирать из числа новостроек или вторичного жилья (для Дальнего Востока).

Требования к кредиту

Чтобы из бюджета выделили средства на субсидию по конкретному договору, необходимо:

1. Оформить договор ипотечного кредитования не ранее 2018 года (при покупке нового жилья) или иметь действующую ипотеку, оформленную ранее (при рефинансировании через допсоглашение).
2. Максимальный лимит устанавливает банк, но не более 6-12 миллионов рублей подлежат субсидированию.
3. Необходимо иметь взнос на покупку из личных средств или оформить маткапитал. Минимальный взнос по ипотеке составляет 20% от стоимости.
4. Заемщик заключает договор страхования имущества (после сдачи объекта в эксплуатацию) и страхует жизнь и здоровье.

Схема работы программы напоминает действие программы ипотеки с государственной поддержкой. Изменились лишь некоторые условия участия и оформления программы.

Куда обращаться?

Перед заключение договора стоит поинтересоваться, участвует ли банк в программе ипотечного субсидирования. Государство должно одобрить сотрудничество, чтобы банк получил право на бюджетные субсидии.

Первоначальный список кредиторов был опубликован 19 февраля 2018 года. Отдельным Приказом Министерства Финансов №88 определены 46 банковских учреждений плюс АИЖК. Хотя список обширный, доли суммарной субсидии по банкам распределились неравномерно. Лидирующие позиции отданы Сбербанку, Абсолют Банку и ВТБ. Последний уже принимает заявки будущих заемщик и ожидает роста числа заемщиков за счет снижения ставки до 5%. Единственное условие – согласие на личную страховку заемщика.

Выгодный ипотечный кредит предоставляет АИЖК, запустившего с поддержкой партнеров собственную программу с государственной поддержкой.

Порядок действий

После выбора банка, участвующего в программе, далее действуют в общем порядке, как при оформлении стандартной ипотеки. Схема действий для заемщика не меняется, поскольку процесс перечисления ипотечной субсидии из бюджета за заемщика организуется напрямую.

Порядок оформления ипотеки со сниженной ставкой:

1. Подготовка пакета документов для подачи заявки с указанием намерения участия в программе кредитования с господдержкой.
2. После проверки документов и рассмотрения кандидатуры банк выносит предварительное решение и дает время на выбор объекта для покупки.
3. В отведенное время клиент подыскивает новостройку и договаривается об условиях покупки.
4. В назначенный день оформляется сделка и подписывается кредитный договор с фиксацией ставки 6% на весь срок кредитования. Договор со страховщиком подписывается одновременно, либо накануне сделки.
5. После подписания договора недвижимость переоформляется на заемщика.
6. После получения прав на собственность недвижимость становится залоговым обеспечением.
7. На основании подтверждающих документов банк оформляет субсидию и возвращает процентную разницу. Чтобы получить 6% от заемщика дополнительно потребуются только свидетельства на детей.

После пересмотра порядка рефинансирования со снижением ставки до 6% процедура упростилась. Теперь не нужно заново подписывать кредитный договор – достаточно составит дополнительное соглашение к основному договору.

Последовательность действий по рефинансированию представлена ниже:

1. Действующий клиент подает заявку о применении положений программы ипотеки с субсидированием под 6% годовых. Вместе с личным документом предъявляют свидетельства о рождении на всех несовершеннолетних.
2. Банк рассматривает заявление и готовит дополнительное соглашение к основному договору.
3. После подписания документа формируют график платежей с учетом пониженной ставки.
4. Кредитор согласует возврат части средств в размере процентной разницы.

В отличие от других программ, получить гарантированно низкую ставку несложно, если заемщик отвечает параметрам программы. Помимо стандартного пакета бумаг потребуется только доказать наличие детей, один из которых родился после наступления 2018 года.

Дополнительная поддержка семей

Помимо программы с гарантированной 6-процентной ставкой есть ряд социально-ориентированных мер, которые помогут справиться со сбором средств и возвратом долга банку:

1. Семейный капитал продолжит работу до 2022 года, поэтому часть первого взноса может быть представлена в виде маткапитала.
2. С августа 2018 года заработала программа помощи при ипотеке, когда за счет бюджета списывают около трети долга по ипотечной сделке, если сумма не превышает полутора миллионов рублей. Есть некоторые ограничения и сложности при оформлении, однако если жилье действительно необходимо, государство готово финансировать часть покупки.
3. Военная ипотека. Рассчитана на семьи военнослужащих, отслуживших некоторое время в российской армии.

Разработанная в 2018 году программа по результатам года работы была откорректирована, и теперь получить ипотечное жилье стало проще. Главное условие, которое необходимо банку, это рождение новых граждан в семьях, где уже есть 1 ребенок.

Источник