Как взять ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

В силу того, что ипотека подразумевает получение крупных сумм на длительный срок, кредитор в обязательном порядке требует оформления залогового обеспечения. Объектом залога может стать как приобретаемое жилье, так и имеющаяся собственность. Ипотека под залог имеющейся недвижимости выдается на привлекательных условиях, среди которых низкая ставка и длительный период погашения.

Оформление подобных программ имеет свои особенности и правила, соблюдение которых необходимо на протяжении всего срока действия договора.

Что представляет собой такая ипотека

Неслучайно доля ипотечных займов составляет около 20% от всех использованных кредитных продуктов.  Многие успешные заемщики, выплатив долг за первую собственность, обращаются за повторным кредитованием, предлагая использовать имеющееся жилье в качестве залога.

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости также называют ломбардной ипотекой, так как в залог оставляют то имущество, которым располагает клиент в момент обращения.

Ряд характеристик отличают данные программы от привычных схем кредитования:

1. Отсутствуют ограничения при подборе нового объекта недвижимости, что позволяет выбирать квартиры и дома в том состоянии и районе, которые действительно нужны заемщику. Основные претензии банк будет предъявлять к предлагаемой в качестве залога собственности.
2. Без оформления страховки при подписании договора с кредитором не обойтись. Иногда банку достаточно покрытия страховой выплатой залогового имущества, в других случаях требуется комплексное страхование: титульное, личное, имущественное. Это влечет за собой удорожание итоговой переплаты по ипотечной сделке на несколько процентов.
3. Ломбардная ипотека допускает в качестве залога собственность ближайших родственников, а при необходимости – изменить залоговый объект другим, при условии соблюдения требований к кадастровой стоимости предлагаемого жилья.
4. Основные ограничения касаются залогового обеспечения – оно должно вписываться в параметры, установленные финансовым учреждением, а ограничения в праве распоряжения не позволят в период погашения займа передавать в дар, обменивать и продавать залоговый объект. Любые регистрационные действия становятся недоступными, а в паспорте объекта появляется новая отметка о наличии обременений по ипотеке в силу закона.

Несмотря на наличие строгого порядка оформления и тщательной подготовки документов, подобный вид кредита позволит получить нужный объект собственности с правом дальнейшего распоряжения им.

Достоинства и недостатки данного вида ипотеки

Прежде чем взять ипотеку под залог имеющегося жилья, оценивают достоинства и негативные моменты применения данной схемы сотрудничества с банком. Из положительных характеристик следует отметить:

1. Низкую ставку по кредиту.
2. Менее тщательный анализ кредитной истории.
3. Доступные и прозрачные условия оформления с меньшим пакетом документов.
4. Отсутствие необходимости в первоначальном взносе.
5. Возможность длительного погашения на протяжении от 5 лет и более.
6. Свободный выбор жилья, вне зависимости от мнения банка, включая строящиеся объекты.

К негативным моментам ломбардной ипотеки относят:

1. Ограничение права распоряжения собственностью в залоге.
2. В процессе длительного периода погашения процентная переплата составит сумму, в разы превышающую основной долг.
3. На протяжении многих лет гражданин несет финансовую ответственность перед кредитором, направляя часть своих доходов в пользу финансового учреждения.
4. В случае пропуска даты платежа по любой причине кредитор взыщет штраф и неустойку за каждый день просрочки.
5. В случае наступления обстоятельств неодолимой силы заемщик подвергается реальному риску потерять объект залога.
6. Выполняя кредитные обязательства, заемщик вынужден нести сопутствующие дополнительные расходы на страхование заложенной недвижимости.

Есть и более существенное ограничение при использовании ломбардной ипотеки – необходимо, чтобы имеющееся жилье было новым, высоколиквидным, дорогостоящим объектом, оснащенным всеми основными благами цивилизации. Далеко не всякая квартира может выступить в качестве залогового обеспечения. Например, если планируется покупка жилья за 3 млн рублей, необходимо, чтобы имеющаяся собственность стоила не менее 3,6 млн рублей.

Таким образом, купить более дорогое жилье можно только за счет компенсации недостатка суммы из своих личных накоплений.

Какая недвижимость может использоваться в качестве залога

Банк очень внимательно и придирчиво рассматривает объект, предложенный в качестве обеспечения по ипотеке под залог жилья. Оцениваться будут следующие параметры:

1. Высокая ликвидность ограничивает выбор объекта теми, которые можно быстро и выгодно продать. В здании должны быть подключены все инженерные коммуникации, позволяющие отнести недвижимость к благоустроенному жилью.
2. Отличное состояние дома и помещений – оценивается степень износа. Недопустимо использование жилья в аварийных зданиях, планируемых под снос, из категории ветхого жилого фонда.
3. Относительно новое жилье, анализируется год ввода в эксплуатацию дома.
4. Ограничения по материалу, используемому в строительстве, и количеству этажей, исключая деревянные дома и малоэтажную застройку.
5. Наличие/отсутствие несовершеннолетних владельцев объекта, а также иных обременений (ареста или отчуждения в пользу третьей стороны).
6. Соответствие планировки и фактических характеристик информации из технической документации на объект.

В совокупности данные требования к жилью серьезно сузили возможность оформления под залог квартиры в старых домах, построенных раньше 1970–1975 гг.

После того как банк рассмотрит объект на предмет соответствия выдвинутым требованиям, будет определена сумма, доступная к выдаче в ипотеку. Как правило, максимальная величина кредитной линии не превышает 60% оценочной стоимости предложенного имущества.

Популярные банки, которые дают ипотеку под залог

Предложений по кредитам под залог недвижимости множество. Каждая финансовая структура предлагает различные варианты оформления. В рамках программы может быть оформлена ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса, позволяя обходиться без предварительных накоплений и личного финансового участия в процессе приобретения новой собственности.

К числу выгодных кредитных продуктов относятся следующие предложения:

1. По целевому кредитованию в РСХБ можно получить заемные средства в сумме 70% от оценочной цены предложенного в залог жилья по ставке в 13,9%.
2. Из нецелевых программ интерес вызывает предложение Газпромбанка получить сумму в 30% от оценки залогового объекта под 14,0% годовых с погашением в течение 30 лет.

Благодаря ломбардной ипотеке заемщик получает право направлять средства на приобретение любого жилья, а в случае оформления недорогой недвижимости – обойтись без первого взноса. С помощью подобных программ заемщики успешно покупают комнаты в общежитиях, коммуналке, с неузаконенной перепланировкой, из объектов незавершенного строительства, в дачном товариществе. Главное – помнить о необходимости соблюдения условий договора с финансовой организацией на всем протяжении срока кредитования, пока весь долг не будет выплачен.

Сбербанк

К числу востребованных банковских продуктов относится ипотека в залог имеющейся недвижимости Сбербанка.

Условия программы:

1. В залог оформляют имущество, которым владеем сам заемщик, созаемщик, поручитель, иное лицо.
2. Объект покупки должен быть жилым, из числа новостроек или уже сданного жилого фонда. Допускается нецелевое использование кредита.
3. Максимальный срок действия договора – 20 лет.
4. Заем выдается в отечественной валюте.
5. Кредитная линия – 0,5–10 млн рублей, но не более 60% от оценочной стоимости.
6. Объектами для залога могут стать дачи, гаражи, земельный участок с жилым домом, квартиры.
7. Процентная ставка – не менее 11% в год. Процент назначается финансовым учреждением по своему усмотрению, в зависимости от срока действия договора и цены залогового обеспечения.

ВТБ 24

Для ВТБ 24 ипотека с закладной на имеющееся жилье реализуется в рамках нецелевой программы без обязанности согласовывать объект покупки или каких-либо ограничений в направлении средств.

Нецелевой заем оформляется на следующих условиях:

1. Максимальный лимит средств ограничен ½ оценочной стоимости залога, но не более 15 млн рублей.
2. Деньги выдаются на 20 лет под 13,6% годовых.

Программа позволяет получить и использовать заемные средства в любом направлении, без необходимости получения разрешения у кредитора. В течение длительного срока можно пользоваться деньгами банка с минимальным ежемесячным платежом и низкой итоговой переплатой.

Правила банка позволяют брать особенно выгодные кредиты работникам бюджетной сферы (врачам, педагогам, служащим госструктур, пенсионерам). Успешно применяется практика кредитных каникул с отсрочкой оплаты на 1–2 месяца.

Несмотря на всю привлекательность продуктов с залогом имеющейся собственности, простой расчет программ классической и ломбардной ипотеки показывает, что итоговая переплата в первом случае будет меньше. По этой причине, если будущий объект приобретения соответствует параметрам банка и в ближайшем будущем не планируется распоряжение правом, более оправданным станет применение классической ипотеки.

Источник