Ипотека без справки по форме банка и 2 документов
Приготовьтесь попрощаться с ипотекой «по двум документам». Сегодня банки накопили колоссальные объемы данных о своих потенциальных ипотечных заемщиках. Не составляет для кредиторов секрет и информация о реальных доходах претендентов. Справки 2-НДФЛ и «по форме банка» превратились в откровенный анахронизм и вскоре канут в лету. А вслед за ними уйдет в прошлое и «ипотека по двум документам».
Ипотека по 2 документам – как это?
Сегодня только уходящие в забытье престарелые юмористы типа Евгения Петросяна позволяют себе шутки про ипотеку. Дескать, это – кабала, долговая яма, гарантированная продажа собственной селезенки со скидкой за износ и сплошное разорение. Триллионные же – в рублевом эквиваленте − объемы рынка свидетельствуют, что ежегодно именно данный способ улучшения жилищных условий востребован, как никакой другой, у российских семей. Правда, в докладах чиновников популярней говорить не о «семьях», а о «домохозяйствах».
Так в 2017 году в нашей стране было выдано жилищных кредитов порядка миллиону домохозяйств на сумму около 2 трлн рублей. А итоги первого полугодия года нынешнего подсказывают, что прошлогодний рекорд будет превышен на 20-30%. И, конечно, простой математический расчет подсказывает, что средний ипотечный чек жилищного кредита по стране близок к 2 млн рублей. В Объединенном кредитном бюро (одном из трех основных в стране «накопителей» кредитных историй населения) подчеркивают, что за 2017 год годовой рост среднего чека оказался чуть ли не вдвое выше инфляции. Средний размер получаемого жилищного кредита в РФ с 1 января по 31 декабря вырос на 8 процентных пунктов: с 1,87 млн рублей до 2.
Между тем, в Петербурге средний размер получаемого ипотечного кредита выше общероссийского показателя. По разным банкам − на 0,2-1 млн рублей. Ведь в зависимости от маркетинговых стратегий, банки охотятся за разными социальными категориями будущих заемщиков.
Причем, даже если взять одну и ту же приобретаемую квартиру, один и тот же банк назначит разным заемщикам разную ставку в пределах 1-2 процентных пунктов. Это значит, что разные заемщики в итоге будут платить на 1-3 тыс. рублей в месяц больше или меньше базовой – «стандартной» − ставки.
Уточним, банки, дающие ипотеку, зачастую обещают так называемые маркетинговые ставки, которые выглядят очень заманчиво, но по которым мало кому из заемщиков в итоге удается получить одобрение кредита. Например, (ранее этот прием любил «Сбербанк») банк сулит очень низкую ставку, но «мелким шрифтом» требует, чтобы клиент расплатился за 5 лет. Кто рискнет взять на себя такие обязательства?
А есть средневзвешенные ставки, на которые уже можно ориентироваться объективно. Их размер не трудно узнать в каждом банке, просто позвонив в колл-центр и спросив, какая будет ставка по кредиту на 15 лет заемщику «с улицы» при первоначальном взносе 20%.
При этом часть заемщиков все равно может претендовать на более льготные условия. Например, так называемые «зарплатные» клиенты – работники обслуживаемых в этом банке компаний и предприятий. В силу того, что банк оказывается прекрасно осведомлен о доходах сотрудников и общем состоянии дел в их компаниях, кредитная организация экономит на проверках и может позволить дать таким заемщикам лишнюю скидку по ипотеке – обычно 0,5-1 процентный пункт.
Но возможна и обратная ситуация. То есть, клиент не ставит банк в известность о своих доходах, а кредитор за повышенный риск назначает более высокую процентную ставку. Это и есть ипотека «по сокращенному пакету документов».
Кредит по справке банка
Такие ипотечные продукты узнаваемо называют «Победой над формальностями», или «Ипотекой по одному документу». Хотя обычно у претендента банковские сотрудники все же запрашивают две удостоверяющих личность бумаги, допустим, паспорт и водительское удостоверение, чтобы минимизировать риски с предоставлением фальшивок. То есть, правильней говорить – ипотека по двум документам.
Правда, в Национальном бюро кредитных историй подсчитали, что в ипотечной сфере попытка мошенничества встречается единожды на 10 тыс. кредитных заявок. А, например, в Северо-Западном банке Сбербанка сообщают, что случаев серьезного мошенничества именно в ипотечном сегменте не встречали последние несколько лет. Если граждане и пытаются схитрить, то по мелочи: или былую судимость утаивают, или доходы преувеличивают в надежде на предоставление более крупной суммы. Что, на самом деле, ловится «на раз». Как именно – расскажем позже.
Второй особенностью ипотеки с сокращенным пакетом запрашиваемых с заемщика документов является относительно высокий первоначальный взнос. Даже когда год-два назад (до того, как Центробанк решил такое безобразие запретить) стала очень популярна обычная ипотека с «небольшим» («сокращенным») первоначальным взносом − в 10-15%, первый взнос по «ипотеке по двум документам» не опускался ниже 30%. И столь высокая планка сохраняется до сих пор.
Сам же продукт появился в линейках отдельных банков (ДельтаКредит, Банк «Санкт-Петербург», ВТБ24), когда рынок вышел из Кризиса-2008. И поначалу данное предложение выглядело достаточно экзотично. Ведь тогда другие банки еще заставляли соискателей собирать самые разные копии документов: от свидетельства о браке до институтского диплома.
Впрочем, постепенно список «худел». Так, например, когда свой аналог продукта «Ипотека по 2 документам» летом 2014 года запустил Сбербанк, по ординарным продуктам банки с заемщика и созаемщиков запрашивали уже лишь 4 документа: заполненную анкету, ксерокопию паспорта, трудовой книжки и справку о доходах. Все, как и сегодня.
Причем, справка о доходах может быть предоставлена в формате 2-НДФЛ (с 2018 года эта форма несколько изменилась) или «справка о доходах по форме банка». Проще говоря, в качестве справки по форме банка нужно принести полуофициальную бумагу от своего начальства, где оно собственноручно признается, насколько реальная зарплата заемщика отличается от официальной.
Безусловно, далеко не все желающие взять ипотеку граждане имели и имеют со своими начальниками настолько доверительные отношения, чтобы получить подобное признание. Хотя, к чести банков, пока не известны истории, чтобы информация со справок «по форме банка» всплывала где-то еще.
И, не удивительно, что часть желающих получить ипотеку и имеющих достаточный доход для гашения долга россиян вообще не могут предоставить в банк хоть какие-то справки. Собственно, этот нюанс и объясняет сегодняшнюю востребованность данного вида ипотеки. По словам бизнес-тренера жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Ирины Гудкиной, «бизнес уходит в тень».
Для кого это?
Конечно, никто из банкиров публично не признается, что обсуждаемый ипотечный продукт ориентирован на серые зарплаты. Обычно банкиры распространяются, дескать, ипотеку по двум документам выбирают россияне, которым лень собирать справки. Но это – отговорки.
В частности, по словам председателя правления банка «ДельтаКредит» Мишеля Кольбера наличие в России доходов, подтверждаемых справкой по форме банка или вообще не подтверждаемых, настолько значимо, что остаются принципиально неприменимы импортируемые скоринговые модели. То есть, вычерченные в Европе и США математические формулы, позволяющие рассчитывать вероятность того, что заемщик добросовестно погасит весь заем.
Всю скоринговую математику работающим в России иностранным банкам пришлось рассчитывать заново.
Кстати, есть еще одна многочисленная категория россиян, у которых популярна ипотека «без формальностей». Это директора, главные бухгалтера и собственники ИЧП, либо малых и средних предприятий.
Казалось бы, у таких граждан больше денег, и для банкиров подобные заемщики должны быть особо предпочтительны. Но, увы, нет. Статистика подсказывает, что граждане с достатком выше среднего, особенно, с нестабильными доходами, гораздо легче позволяют себе несвоевременно прекратить выплаты по долгу.
Банку же находящаяся в залоге квартира дефолтного должника не особо-то и нужна. Пока она находится на бухгалтерском балансе, с нее приходится платить налоги, а чтобы недвижимость продавать, необходимо держать лишний штат сотрудников.
Кроме того, с такого претендента нужно требовать не справку о доходах, а финансовую отчетность компании, и чтобы разобраться в этих бумагах, требуются дополнительные трудозатраты. Вот и отказывают зачастую банки частным предпринимателям в выдаче ипотечных кредитов, благо, закон не обязывает пояснять причину отказа. И тогда поневоле частные предприниматели обращаются за ипотекой по двум документам, где банки компенсируют свои риски высоким первоначальным взносом.
Таким образом, ипотечные продукты обсуждаемого формата являются обязательными для всех основных игроков российского ипотечного рынка и присутствуют в прайсах минимум первой десятки ипотечных банков. При этом в общих объемах выдач такие кредиты составляют 10-15%.
Недоверие к ипотеке «без формальностей» раскрывается в еще одной детали. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой это единственный продукт, при котором кредитные истории заемщиков проверяются дважды – в порядке общего рассмотрения заявки, и второй раз непосредственно перед выдачей денег. На случай, если заемщик взял большой потребкредит на первоначальный взнос.
Тайн не осталось
Между тем, с начала 2018 года более-менее устоявшийся рынок жилищного кредитования стали преследовать различные потрясения.
Так в январе Банк России озвучил намерения законодательно определить границы того, какую часть своих доходов заемщик вправе тратить на гашение кредитов. Сейчас реализация этого намерения перенесена на 1 октября 2019 года, но не отменена. Предполагается, что выплаты должны не превышать половины доходов должника.
Нововведение могло бы сделать ипотеку по двум документам еще популярнее – поскольку мотивировало бы не обнаруживать реальную долговую нагрузку еще часть заемщиков. Однако, другие законодательные изменения ставят на подобных перспективах крест.
Так, еще с осени вслед за Сбербанком ведущие госбанки (контролирующие 85% ипотечного рынка) были допущены к досье граждан в Пенсионном фонде России. А далее, в феврале нынешнего года, вступили в силу опубликованные в октябре 2017 года правительственные постановление № 1202 и распоряжение № 2147-р. По этим документам банкиры получили право через Единый портал государственных и муниципальных услуг знакомиться со сведениями о выплатах НДФЛ, выписками из ЕГРН, сведениями о приостановлении операций по счетам налогоплательщика и многим другим, хранящимся в госреестрах данным.
Естественно, теперь для банков не секрет, когда и по какой статье кто-то из заемщиков отбывал срок, какие средние доходы у его коллег в каждом конкретном регионе. Поэтому если гражданин вдруг предоставляет справку, что в должности младшего менеджера он зарабатывает, как министр, ему никто не верит. И в банке такой заемщик получает от ворот поворот.
Доступной информации было бы с лихвой достаточно, чтобы сложить внятное представление о долгах и доходах большинства россиян. Но банкирам и этого показалось мало.
На следующем этапе (с 1 июля 2018 года) в стране начала функционировать система банковской удаленной биоидентификации. Теперь кредиторы получили возможность привязывать запись голосового слепка и видео лица к уже накопленным досье. А граждане – однажды пройдя процедуру идентификации – впредь обращаться в банки удаленно, вообще без каких-либо документов. Правда, пока технология только обкатывается.
Но параллельно получению доступа к различным государственным базам последние годы банкиры планомерно совершенствовали и собственные механизмы сбора фактуры о потенциальных клиентах.
Во-первых, это уже упоминавшиеся скоринговые инструменты, работающие на основе данных, накопившихся в кредитных историях. Во-вторых, это колоссальные массивы информации, собранные из открытых источников и обработанные машинным интеллектом.
Простой пример. Не секрет, что банки скупают информацию о клиентах у мобильных операторов. И не трудно догадаться, какую оценку банк поставит клиенту, у которого на счету перманентно «недостаточно средств».
Конечно, итоговая оценка ставится не по одному показателю. Учитываются десятки тысяч параметров, на первый взгляд никак не связанных, но позволяющих делать достоверные поведенческие прогнозы. Например, имеет значение, есть ли у претендента на кредит домашние животные, часто ли он названивает лицам противоположного пола, есть ли у него в соцсетях друзья, любящие шансон…
Проще говоря, в реальности сегодня у заемщика перед кредитором нет никаких тайн. И «ипотека по двум документам» превратилась в анахронизм, выгодный банкам лишь тем, что дает повод повысить процентную ставку. То есть, чуть больше заработать на конкретном заемщике.
Однако, как отмечает руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко, с каждым месяцем на ипотечном рынке страны становится все теснее, конкурентная борьба ужесточается.
В частности, на горизонте одного-трех лет ипотечный рынок ожидает новая волна передела в связи с введением эскроу-счетов и проектного финансирования. И эксперты уже предсказывают, что опять пятерка госбанков только упрочнит свои позиции.
Другие банки, просто чтобы остаться в ипотечном сегменте, будут вынуждены жертвовать сиюминутной выгодой. Какой уж тут кредит по справке по форме банка? О том, чтобы получить с заемщика, не принесшего справку о доходах, полпроцентного пункта к ипотечной ставке, банально придется забыть.
Игорь Чубаха специально для Credits.ru