10 важных ипотечных вопросов, которые нужно знать до её оформления

Альтернатива съемному жилью – ипотека. Однако перед тем, как решиться на ипотеку длиною в 10-20 лет, необходимо тщательно проанализировать свои возможности и риски. В процессе согласования займа предстоит определиться с важными вопросами, напрямую связанными с ипотекой. Ниже представлено 10 популярных тем, интересующих будущих ипотечных заемщиков.

1 — аренда или ипотека?

Споры относительно выгоды ипотеки по сравнению с арендой жилья не стихают. Многие считают проще накопить некоторую сумму, ежемесячно выплачивая аренду, чем переплачивать банку. На самом деле универсального ответа нет. Чтобы понять, что выгоднее, следует сравнить итоговые показатели по общей сумме выплат по ипотеке и расходам на съемное жилье.

При подсчете стоит учесть несколько нюансов:

• стоимость жилья может падать или наоборот увеличиваться в процессе накопления;
• возможность участия в госпрограмме с ипотекой по льготной ставкой, использования маткапитала, других соцвыплат;
• варианты использования бесплатного жилья (например, пожить у родственников), пока не наберется нужная сумма;
• использование налоговых вычетов по процентам по ипотеке, предусматривающим возврат до 390 тысяч рублей;
• инфляционное обесценивание рубля, что делает ипотеку дешевле.

Если недвижимость растет в цене, а ставка по ипотеке минимальная, работающему заемщику с детьми выгоднее оформить ипотеку и переехать в собственное жилье. Если жилье обесценивается, а ставка повышается, появляются сомнения в целесообразности ипотеки, особенно если родители позволяют некоторое время пожить в собственной квартире.

Чем меньше стоит покупаемое жилье, тем выше процент возврата части затрат в виде налоговых вычетов, поэтому оценивать выгоду одного из двух вариантов можно только с учетом всех факторов и затрат.

В условиях высокой инфляции откладывать сбережения становится опасным. При инфляции в 10% реальная покупательская способность падает на 1/10. Например, при сбережении 500 тысяч рублей через год россиянин сможет за эту сумму купить товар на 450 тысяч рублей в пересчете на новые цены. Откладывать становится сложнее, а в условиях роста цен на недвижимость – бессмысленное занятие.

2 — ипотека или инвестиция?

Переформулируя вопрос, он будет звучать так – не лучше ли отложенные средства инвестировать с повышенным доходом, чтобы через некоторое время купить жилье за собственные деньги. Если речь идет о сделках с высоким риском, стоит помнить, что никто не гарантирует стабильную доходность инвестиции. А в краткосрочном варианте инвестирование в ПИФы, облигации, инвестиционные счета не всегда выгодно. Другое дело, если человек принимает решение отказаться от ипотеки и оформил вклад на сумму сбережений. Банк гарантирует сохранность средств и установленный договором процент доходности, что поможет снизить инфляционное обесценивание и заработать дополнительные средства.

Если делать ставку на работу с финансовыми инструментами высокого риска, клиент рискует не только не заработать на жилье, но и потерять часть инвестированных средств при негативном сценарии развития.

Чтобы снизить риски инфляционного обесценивания, некоторые рекомендуют откладывать в долларах или евро. Насколько обоснованно хранение сбережений в иностранной валюте зависит от длительности хранения и существующих курсовых тенденций. Падение рубля поможет приумножить капитал, но, если необходимо сохранить средства в условиях усиления рубля, есть риск потери части средств из-за разницы курса покупки и продажи (спреда).

Когда в ближайшей перспективе не планируется крупных поступлений, наследства, премий, стоит рассмотреть вариант оформления ипотеки, фиксируя условия погашения с наибольшей выгодой для себя.

3 — сложность принятия решения

Далеко не все способны решиться на оформление многомиллионной ссуды на десятилетия. Первый вопрос, который должен задать себе каждый заемщик, связан с сомнениями в своей способности справиться с обязательствами.

Решение принимают с учетом массы индивидуальных параметров:

1. Стабильности заработка.
2. Наличия альтернативного источника дохода.
3. Планов проживать по адресу местонахождения ипотечного жилья в течение срока действия договора, пока не появится возможность снять залоговое обременение и обменять квартиру на жилье в другом регионе.

Не рекомендуется согласовывать ипотеку на условиях, когда платеж за месяц составит половину текущего заработка. Лучше отсрочить покупку и накопить большую сумму первого взноса, либо подыскать жилье подешевле. Ежемесячная плата по ипотеке также снижается за счет увеличения длительности кредитования. Однако нужно помнить, что величина итоговой переплаты напрямую зависит от периода ипотеки – чем дольше платит заемщик, тем дольше банк начисляет проценты.

Чтобы минимизировать риск невозврата или проблем с платежами в будущем, лучше рассчитать ипотеку с платежами в 30% от общего дохода семьи.

Повысить уверенность в себе помогут:

• дополнительные сбережения на случай потери работы (создание неприкосновенного запаса «на черный день»);
• оформление расширенной страховки, которая включила бы риски потери дохода, нетрудоспособность, смерть.

4 — стоит ли рассчитывать на оплату ипотеки за счет сдачи в аренду?

Если заемщик рассчитывать оплачивать ипотеку за счет арендаторов, необходимо учитывать два фактора:

1. Размер возможного арендного платежа.
2. Величина платы банку.

Если планируется покупка дорогостоящей квартиры, стоит тщательно проанализировать рынок аренды жилья и оценить шансы на благополучную сдачу в аренду. Чем меньше платеж по ипотеке, тем больше шансов на то, что после внесения первого взноса клиент освободится от расходов на ипотечную оплату.

Если жилье в хорошем районе, отремонтировано и оборудовано, риски минимальны. Найти арендаторов будет несложно. Если это дом в удаленном месте, с минимальными удобствами, сдавать в аренду будет сложнее.

5 — каких ипотечных ставок ждать от банков в 2019-ом?

После повышения ключевой ставки рефинансирования банки заговорили об удорожании ипотечного займа. В 2018 году ЦБ дважды повышал ставку, а последнее увеличение на 0,25 пункта произошло в декабре. В первых числах января 2019 года основные банки РФ транслировали намерение увеличить ставку по ипотеке. В феврале Сбербанк объявил о повышении на 1 пункт по ипотекам с первым взносом более 20%. Для остальных повышение составило 1,2 пункта. ВТБ повысил процент на 0,6 пункта.

Другие банки подтвердили намерение повысить ставку. По оценке экспертов, в 2019 году стоит ждать ставку около 10% годовых. Конкретный показатель определится с учетом:

• политики банка;
• надежности кредитной истории;
• доли первого взноса;
• выбранной программы и вида объекта;
• оформления дополнительных опций, страховки, залога и т.д.

Помимо роста процентной переплаты банки ужесточают условия, снизив срок подбора жилья по после одобрения заявки до 2 месяцев. Аналитики предполагают падение спроса на ипотеку из-за роста процента, и возможную корректировку.

В этих обстоятельствах рекомендуется досконально изучить варианты оформления ипотеки в рамках одной из госпрограмм, где государство гарантирует фиксированную льготную ставку или финансирует часть покупки.

6 — насколько выгодна комиссия для снижения ставки?

Чтобы получить индивидуальную ставку, некоторые банки предлагают заемщику внести сумму в счет уплаты комиссии. Чтобы принять верное решение, необходимо сравнить итоговые затраты в обоих случаях:

• итоговая стоимость жилья после оплаты комиссии со сниженной ставкой;
• общая стоимость расходов на ипотеку в стандартной ситуации.

При оформлении договора на срок до 5 лет расходы на комиссию могут оказаться выше, чем экономия на проценте. Если рассматривать 15-летнюю ипотеку, снижение даже на 0,5 пункта может оказаться выгоднее, полностью перекрыв расходы на комиссионные банку.

7 — нужно ли закрывать кредитки перед подачей заявки?

Сам по себе незакрытый кредит не станет поводом для отказа по заявке. Банк рассматривает общую платежеспособность заемщика, учитывая потребность вносить платежи по другим финансовым обязательствам. Банк готов согласовать ипотеку, если на кредитные платежи будет расходоваться в итоге не более 40-45% от подтвержденного заработка.

Если есть обнуленная кредитка с большим долгом, перед обращением в банк рекомендуется погасить долг, не закрывая карточку.

Если платежи по другим обязательствам вносятся вовремя, а зарплаты хватает на погашение обоих кредитов, избавляться от прошлого кредитного долга нет смысла. По крайней мере, это не ухудшит позицию заемщика.

8 — частые ошибки заемщиков

При выборе программы и согласовании условий важная каждая деталь, каждая статья расходов должна учитываться. Не стоит соглашаться с предложением первого банка, одобрившего заем. Лучше рассмотреть несколько вариантов, обращая внимание на следующие параметры:

1. Свобода выбора страховщика и расходы на нее. Часто предлагается комплексное страхование, вынуждая переплачивать за страховые услуги на протяжении всего периода кредитования. На самом деле по закону заемщик обязан покупать только имущественную страховку. Остальное – по усмотрению сторон.
2. Окончательная ставка с учетом сопутствующих расходов и комиссий. Зачастую процент увеличивается на 2-4 пункта от начального значения. Малопривлекательная перспектива дарить банку до 4% годовых на протяжении десятка лет.
3. Игнорирование шанса оформить льготную ипотеку и воспользоваться вычетом. Каждый ипотечный заемщик вправе вернуть до 650 тысяч рублей налоговым вычетом по сделке купли-продажи и выплаченным банку процентам. Можно направить средства на досрочное погашение, либо потратить деньги на ремонт.
4. Потратить последнее на оплату первого взноса. С него начинается история взаимоотношений с кредитором, и не факт, что в будущем возникнут финансовые сложности и понадобится некоторая сумма для внесения платы.

9 — стоит ли вносить по 1 тысяче рублей сверх обычного платежа?

Досрочные погашения приветствуются при ипотеке. Однако необходимо соблюсти процедуру с подачей заявления на списание суммы с основного долга. В противном случае, сумма будет накапливаться, но банк спишет только ту, что положена по графику.

При аннуитетном платеже выгоднее досрочно вносить в первой половине срока, когда банк списывает большую часть процентов. Во второй половине заемщик уже выплатил большую часть процентов, поэтому небольшое сокращение долга менее актуально.

Насколько выгоден досрочный платеж в 1 тысячу, зависит от общей суммы платежа. Чем меньше платеж, тем ценнее досрочное списание даже скромной суммы.

10 — психологические проблемы заемщиков

Осознание того, что человек должен банку миллионную сумму, доставляет как минимум дискомфорт. Люди с менее стойкой психикой доводят себя до срывов и паники. Постоянное осознание риска пагубно отражается на общем психологическом настрое, если не подготовить себя и не научиться правильно воспринимать ситуацию.

Следующие установки помогут справиться с беспокойством и научиться жить с кредитом:

• брать в долг минимум, соотнося желания с реальными возможностями;
• оформлять договор на срок дольше, чем планировалось погашать (вместо 5 лет брать на 7-8 лет);
• все дополнительные доходы направлять на сокращение долга.

Тщательная оценка предложений банков и анализ собственных ресурсов и потребностей поможет выбрать оптимальные условия кредитования, и в течение короткого срока справиться с обязательствами перед кредитором.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредитыРейтинг автораАвтор статьиЕлена ЖелезнякЗакончила Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», г. Москвафакультет экономики, банки и банковское дело.Написано статей143Об авторе

Источник